Tarikh Hari ini:25 June, 2019

Teknik Power Pelaburan Hartanah daripada Pembiayaan Semula

Pembiayaan semula atau refinance merupakan satu idea alternatif penjimatan wang ke atas pemilikan hartanah anda.  Tapi apakah maksud sebenar pembiayaan semula ini?

Maksud pembiayaan semula hartanah atau refinance dalam bahasa mudah ialah peggantian pinjaman sedia ada dengan pinjaman baru yang membawa kepada terma dan syarat yang baru dan berbeza.

Selalunya, perubahan ini melibatkan pertukaran pinjaman kita daripada bank yang lama kepada bank yang baru bagi mendapatkan terma dan pakej menarik ataupun mempunyai matlamat yang tertentu.

Kenapa nak pembiayaan semula?

Sebelum refinance rumah, kita perlu mempertimbangkan beberapa faktor.

  • Kenapa nak refinance? Nak cash out atau kurangkan installment?
  • Kalau nak cash out? Nak beli apa? Tambah aset atau kurangkan liabiliti., selesaikan terus hutang jahat
  • Tahu kos yang terlibat seperti yuran guaman, insurans, denda dari pihak bank
  • Berapa nilai pasaran hartanah anda (MV).

Nak tahu berapa anda boleh dapat bila refinance rumah? Ikut formula simple ini..

(a) MV
(b) Margin of Finance yg bank bagi, 70% or 90%?
(c) Baki hutang bank lama
(d) Legal fee + MLTA/MRTA loan baru
(e) Denda lock-in period loan lama (jika ada)

Jadi, cash yang kita dapat lepas refinance (x) adalah

x = a*b – c- d- e

Garis Panduan Baru Untuk pembiayaan semula

Pada suku ketiga 2013, Bank Negara Malaysia telah mengeluarkan satu garis panduan baru untuk pembiayaan hartanah. Sebelum ini, keseluruhan jumlah pembiayaan semula dikira mengikut tempoh pembayaran balik 30 atau 35 tahun.

Wang tunai yang dikeluarkan daripada jumlah pembiayaan semula akan dihadkan tempoh bayaran balik 10 tahun sahaja.

Contoh pengiraan pembiayaan semula

Saya mengambil satu contoh pengiraan daripada Loanstreet.com.my

Andaikan rumah bernilai RM500,000, baki tertunggak pinjaman perumahan adalah RM200,000, kadar faedah pada 4.6% dan margin of finance adalah 90% daripada nilai pasaran.

Contoh pengiraan pembiayaan semula menggunakan kaedah lama:

Wang tunai dari pembiayaan semula = (90% x RM500,000) – RM200,000 = RM250,000
Jumlah pembiayaan semula = RM450,000
Tempoh maksimum = 35 tahun

Jumlah ansuran bulanan =RM2,158

Contoh pengiraan mengikut garis panduan terbaru:

Jumlah untuk menampung baki = RM200,000
Tempoh maksimum = 35 tahun
Ansuran bulanan = RM959

Wang tunai dari pembiayaan semula = (90% x RM500,000) – RM200,000 = RM250,000
Tempoh maksimum = 10 tahun
Ansuran bulanan = RM2,603

Jumlah pembiayaan semula = RM450,000

Jumlah Ansuran Bulanan
= RM959 + RM2,603
= RM3,562

PERBEZAAN JUMLAH ANSURAN BULANAN KIRAAN BARU & LAMA = RM3,562 – RM2,158 = RM1,404

Walaupun kelayakkan menggunakan 10 tahun, tetapi untuk ansuran yang sebenar banyak bank masih menggunakkan 35 tahun. Ada sesetengah bank yang memperkenalkan 2 akaun (satu akaun untuk baki pinjaman bank dan satu akaun untuk jumlah cash out.)

Ada bank yang masih lagi menggunakan satu akaun. Mereka cuma mengambil pengiraan ansuran bulanan baru untuk pengiraan DBR/ DSR sahaja. Ansuran bulanan masih lagi menggunakan tempoh 35 tahun.

Nasihat sebelum anda buat refinance

Nak refinance, perlu ada matlamat yang jelas. Jangan berharap dengan satu bank sahaja. Shopping dan pilih yang terbaik. Jangan buat refinance bila kawan anda suruh anda refinance.

Hendak refinance, rekod CCRIS juga perlu cantik dan komitmen pada bank masih rendah.

Perlu ada perancangan yang yang jelas dan jitu bagaimana untuk menggunakan wang dari refinance.

70% orang tidak dapat sampai perancangan mereka selepas dapat cash dari refinance.

Contoh 1 : Sebelum refinance ada perancangan nak beli 2 buah rumah dalam tahun ini, lepas refinance cuma beli satu rumah sahaja.

Contoh 2 : Sebelum refinance perancangan nak settlekan hutang personal loan, selepas refinance pula beli kereta baru tambah hutang.

Kita mesti perlu ingat, wang kita dapat dari refinance bukan modal atau simpanan, wang itu adalah hutang kita, selepas refinance rumah hutang kita akan bertambah banyak.

Kalau kita tidak menggunakan wang itu dengan cara yang betul, refinance cuma akan membebankan kita dan tidak akan bantu langsung dalam pelaburan hartanah dan menyelesaikan hutang lain.

Hari-hari minum kopi sambil baca post-post kakiproperty.com dan ringgitmalaysia.com. Sudah 10 tahun menjejaki kaki di dalam industri hartanah. Perunding hartanah sepenuh masa dan bekerja sambilan sebagai office boy di KPGroup. Minat dalam kewangan terutamanya dalam #‎parenting‬ ‪#‎kidsfinancial‬ #personalfinance #pelaburanhartanah

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *